Son dönemde kira fiyatlarının artışıyla birlikte ev veya dükkan sahibi kişiler, mülklerinden aldıkları kira bedellerinin ortalama kira bedellerinin altında kalması sebebiyle ya kira zammı yahut doğrudan kiracının tahliyesini talep edebiliyorlar. Bu durumda ise kiracının, hangi haklara sahip olduğunu ve haklarını kullanabilmek için hangi yollara başvurması gerektiğini bilmesi gerekiyor. Kiracının önemli hakları ve bu hakları nasıl kullanabileceğine dair bazı önemli hususların üzerinde durmak hayati öneme sahiptir. Bu hususlar iki ayrı bölüm halinde incelenecektir. İlk bölüm şu anda okumakta olunan, ikinci bölüm ise Salı günü yayınlanacaktır.
HUKUK KİRACIYI KORUR
Öncelikle bilinmesi gereken en önemli husus, hukukun ve ilgili kanunların kiracıyı korumak için var olduğudur. Hukukun üstünlüğü olarak ifade edilen ilkenin, hukuk devletinin en önemli gereği, hukuki işlemler sırasında görece daha zayıf durumda olanın hakkının korunmasıdır. Tüketici ilişkilerinde tüketici, işçi-işveren ilişkilerinde işçi ve kiracı-kiraya veren ilişkilerinde kiracı, Anayasanın en önemli prensibi olan hukuk devleti ilkesi gereği korunur. Mesela, kiralanan işyerleri konusunda 6570 sayılı Gayrimenkullerin Kiralanması Hakkında Kanunun 11. maddesinde “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzamış sayılır” hükmü yer almaktadır. Bu Kanun kiracı lehine önemli hükümler ihtiva etmektedir. Daha açık bir ifadeyle Kanun, kiracıyı koruma amacı gütmektedir. Ancak korunan kiracılar sadece 1. maddede sayılan yerlerde çatılı bir taşınmaz kiralayanlardır. Eğer taşınmaz çatısız ise kiracı bu korumadan yararlanamamaktadır.* Bunun yanı sıra, genel kira ilişkilerini düzenleyen 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması hakkındaki 320. maddesinin ikinci fıkrasında, kiraya veren tarafından kiralananda yapılan değişikliklerle ilgili olarak "Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine
ilişkin hakları saklıdır." İfadeleri kullanırak kiracının, değişiklik ve yenilik durumlarında haklarının korunmasına zemin hazırlanmıştır.
KİRACI KEYFİ OLARAK EVİNDEN/İŞYERİNDEN ÇIKARALIMAZ
Kira sözleşmesinin, başlangıcı üzerinden 10 yıl geçmedikçe; kiracının kiralanandan çıkarılması sanıldığı kadar kolay değildir. Bu durumda kiracının, kiralanandan çıkarılabilmesi belli şartlara bağlanmıştır. Bu şartları, sıkça karşılaşılan iki başlık altında incelemek gerekirse, o başlıklar: "1- Kiraya veren yönünden ve 2- Kiracı yönünden" biçiminde karşımıza çıkmaktadır. Okumakta olduğunuz yazıda ilk başlık incelenmektedir. İkinci başlık hakkındaki yazımıza da Salı günü ulaşabilirsiniz.
1- KİRAYA VEREN YÖNÜNDEN KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ
Sözleşme başlangıç tarihi 10 yılı geçmeyen sözleşmelerde, Kiraya verenin kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için üç şarttan birinin gerçekleşmesi gerekir. Bu şartlar "İhtiyaç hali, Kiralananın yeniden inşası ve yeni ev/işyeri sahibinin ihtiyacı" olarak özetlenebilir. İhtiyaç hali, kiralanana, kiraya veren veya kiraya verenin kanun gereği bakması zorunlu olan kişilerin ihtiyaç duyması durumu olarak ifade edilebilir. İhtiyaç halinde, kiraya veren kiralananın dava yoluyla tahliyesini isteyebilir. Kiraya verenin bu davayı açabilmesi için, belirli süreli sözleşmeler yönünden sürenin sona ermesiyle, belirsiz süreli sözleşmeler yönünden fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine uyulmasıyla, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava için başvurması gerekir. İhtiyaç haline dayanılarak açılan tahliye davasında, ihtiyaç hali mutlaka ispat edilmeli; kiraya verenin uygun durumda başka bir taşınmazı olmadığı açıkça ortaya konulmalıdır. Ayrıca kiraya veren, tahliye davasından önce yeni kira dönemine ilişkin kira bedeli alırsa ve kiracıya yazılı bildirimde bulunmamışsa tahliye davası reddedilir. İspat yükü, kiracıdadır. Fakat, bu noktada çok önemli olan bir husus da yazılı bildirimdir. Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesine göre, Kiraya veren, en geç davanın açılması için ifade edilen sürede dava açacağına kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir.
Kiralananın yeniden inşası veya tamiratı durumu ise kiralananın önemli nitelikteki onarımı, değişimi, tadilatı veya yeniden inşası durumlarında ortaya çıkmaktadır. Bu durumlar gerçekleşirken kiralananın kullanımının imkansız hale gelecek olması sebebine dayanılarak kiralananın tahliyesi istenebilir. Kiracının bu noktada dikkat etmesi gereken, fesih bildirim süreleri ile ifade edilen değişim-onarım durumunda kiralananın kullanılıp kullanılmayacağı hususlarıdır. Örneğin, evin boyanması durumunda kiralanan kullanılması mümkün olabileceğinden; bu durumun ispatı ile tahliye istemi reddedilebilir.
Kiraya veren yönünden kira sözleşmesinin feshi ne sebep olabilecek diğer bir durum da, yeni ev/işyeri sahibinin ihtiyacı halidir. Yeni ev/işyeri sahibi de daha önce ifade edilen ihtiyaç hali söz konusu olduğunda kira sözleşmesini fesh edebilir. İhtiyaç halinde zikredilen şartların, yeni ev/işyeri sahibi için de geçerliliği vardır. Burada da dikkat edilmesi gereken husus, fesih bildirim sürelerine uyulmasıdır. Kiracı, yeni ev/işyeri sahibinin edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumunun kendisine yazılı olarak bildirip bildirmediğine ve kendisinin sözleşme süresinin bitiminden itibaren, yeni ev/işyeri sahibinin açtığı davanın 1 ay içerisinde açılıp açılmadığına özellikle dikkat etmelidir.
Kiracıyım, Ev/Dükkan Sahibi Çıkmamı İstiyor; Ne Yapmalıyım? Başlıklı yazının ilk bölümünü bitirirken, böylesi bir durumla karşılaştığınızda bir avukata danışmanızı şiddetle, öneririz. Menfaatinizi gözeterek haklarınızı yerine getirmenizi sağlayabilecek yegâne kişiler, avukatlardır. Böyle yazılar yalnızca önbilgi niteliğindedir. Konuyu bir parça aydınlatabilmek ve kamusal bilincin ortaya çıkmasına, az da olsa, katkı sağlayabilmek içindir.